香港房價波動成因及影響機制研究——基於利益相關者的分析

透視香港房地產業奇跡之下的困境
揭開香港樓市價格波動背後的奧秘

房地產業，在香港經濟中佔據重要地位，見證了香港百年來波瀾壯闊的發展歷程，為城市的發展作出過重要貢獻。香港房地產業，也創造了多個發展奇跡，創新出“分層出售、分期付款”的銷售模式以及“大型私人屋邨”的樓房設計模式，是世界地產業發展史上的重要一筆。同時，香港也是世界房價最高的城市之一。香港居民，因有房無房劃分為完全不同的階層，有房者成為資產者，盼望房價上漲；無房者，則盼望房價下跌，以期擁有自己的住房，百態眾生相盡在其中。

本書採用制度分析、理論分析、實證分析等方法，從政府、地產商、購房者三方利益主體的視角出發，分析香港高房價的影響及成因，結合香港實際情况和現有數據進行研究，幫你揭開香港房價及波動背後的奧秘。

自序 i

第一章
緒論 001
一、研究背景 002
二、研究目的和意義 005
三、主要研究內容 007
四、創新點 011

第二章
理論與文獻綜述 013
一、香港房地產業與房價概念 014
二、利益主體分析理論 023
三、房價與政府關係研究 027
四、房價與地產商關係研究 031
五、房價與購房者關係研究 032
六、文獻評述 037

第三章
香港房地產發展歷程 039
一、香港土地制度 040
二、香港住房體系 051
三、香港房地產政策 063
四、香港人口變化與房地產業發展 079
五、香港房地產發展週期 087
六、房地產業對香港經濟的影響 099
七、本章小結 110

第四章
香港高房價成因的制度和理論分析 113
一、政府與高房價 114
二、地產商與高房價 130
三、購房者與高房價 143
四、香港高房價與內生利益主體均衡分析 149
五、本章小結 160

第五章
利益主體對香港房價波動的影響因素研究 163
一、引言 164
二、數據與研究方法 165
三、實證結果分析 169
四、本章小結 176

第六章
房價、香港政府政策與財政關係研究 179
一、引言 180
二、香港政府財政、房地產政策與房價關係理論分析 181
三、房價變化與香港政府財政關係實證研究 189
四、房價變化與政府政策影響實證研究：勾地政策為例 199
五、本章小結 212

第七章
房價、香港地產商績效與壟斷競爭策略 215
一、引言 216
二、房價變化對房地產商績效影響理論分析 217
三、房價變化對房地產商績效影響實證研究 219
四、地產商壟斷競爭策略博弈分析 230
五、地產商私人住房供給行為影響研究 233
六、本章小結 241

第八章
房價、住房屬性對香港購房者效用影響研究 243
一、引言 244
二、模型設定和數據說明 245
三、房價變化對於購房者效用影響研究 248
四、房屋的消費屬性對於購房者效用影響 252
五、房屋的資產屬性對於購房者效用影響 254
六、本章小結 255

第九章
香港房地產業收益與境內外資本市場的
溢出效應實證研究 257
一、引言 258
二、估計方法 261
三、數據分析 264
四、香港本土資本市場與房地產投資市場溢出效應的實證分析 270
五、國際金融波動對香港房地產投資市場
溢出效應實證分析 275
六、本章小結 277

第十章
粵港澳大灣區各城市與香港房價互動關係研究 279
一、引言 280
二、數據描述性分析 283
三、實證檢驗 287
四、本章小結 294

第十一章
境內外房地產發展對比研究及香港房地產
未來發展展望 295
一、美國房地產利益主體分析 296
二、中國內地房地產利益主體分析 308
三、德國房地產利益主體分析 320
四、新加坡房地產利益主體分析 328
五、香港房地產發展未來 338
六、本章小結 345

第十二章
總結與研究展望 347
一、主要研究結論 348
二、政策建議 351
三、研究展望 355

參考文獻 356

李昊
中山大學粵港澳發展研究院經濟學博士，暨南大學經濟學院金融學博士後，廣州市社會科學院副研究員。研究方向：粵港澳經濟金融。在《國際經貿探索》《亞太經濟》《經濟問題探索》《城市與區域規劃研究》等CSSCI核心刊物以及《當代港澳研究》《廣東經濟》等期刊發表數篇文章，主持省部級課題和參與國家級課題，撰寫的決策諮詢報告獲省部級領導多次肯定性批示。

李小瑛
中山大學粵港澳發展研究院（港澳珠江三角洲研究中心）副院長、經濟學教授、博導，中山大學全球與區域治理研究中心副主任。主要研究領域為區域發展與創新、勞動力市場、港澳經濟。美國哈佛大學訪問學者（2011、2016年），擔任廣東省發改委戰略決策專家，中國統一戰線理論研究會港澳海外統戰工作廣東研究基地專家，國家高新區發展戰略研究院高級研究員，廣東省創新戰略研究會常任理事，廣州高新區高質量發展研究院學術委員等。
在《經濟研究》《管理世界》《亞太經濟》、Regional Science and Urban Economics(Q2), International Review of Economic and Finance(Q1), British Journal of Industrial Relations(Q2), International Review of Financial Analysis(Q2)等國內外重要刊物發表多篇學術論文。出版著作有：《粵港澳大灣區科技創新研究》（2019年）、《世界級經濟區：粵港澳大灣區建設研究》（2022年）、《中國國家高新區創新發展能力研究報告》（2021年）、《珠三角勞動力市場研究》 （2023年）。
主持包括國家社科基金項目、國家自然科學基金項目、國家高端智庫基金項目、港澳決策諮詢項目等十餘項，撰寫多篇決策諮詢報告服務國家戰略。